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坪単価の計算方法|相場と坪単価を調べるときの注意点

注文住宅を建てるときの一つの目安となるのが坪単価ですが、チラシや広告に表示された坪単価から自分なりに算出した総工費と、実際に工務店・ハウスメーカーから出てきた見積金額が違ったという話をよく聞きます。

なぜこのような違いが生まれるのでしょうか?

 

今回は住宅業界で使われている坪単価とは何かというお話とともに、奈良や大阪などの近畿圏の坪単価の相場、坪単価を調べる時の注意点などをご紹介します。

坪単価とは

 

坪単価とは、家を建てるとき1坪(約3.3㎡)当たりの建築費がいくらになるか計算したもので、家の本体価格を坪数(延床面積)で割って計算します。ちなみに1坪はタタミ2枚分です。

 

例えば、2階建ての本体価格が3,000万円で、延床面積が50坪の場合は

3,000万円 ÷ 50坪 = 60万円 となります。

 

1坪当たり60万円となるのですが、坪単価の定義は、計算式ほど単純ではありません。なぜなら、定義が一定ではなく、計算式に加算する諸費用や面積などによっても、金額が変動するからです。

 

定義が明確に定まっていない上に、高いか安いかを判断することはできないのですが、広告やチラシには必ず坪単価が記載されています。

 

坪単価の情報があることで、「同じようなグレードの家を建てる場合、これくらいになりそうだ」という概算額を知ることができるためだ、といわれています。

こうすれば坪単価が計算できる!

 

坪単価の計算をするときの方法として、以下の3つがあります。

 

  • 計算式にあてはめる
  • Excelを利用する
  • Webサイトを活用する

■ 計算式にあてはめる

 

坪単価の計算式は、

家の本体価格 ÷ 坪数(延床面積) = 坪単価 となります。

坪は、多くの人がイメージしやすいため、慣習的に使われています。

 

しかし、坪単価 × 坪数(広さ) = 注文住宅を建てるのに必要な総費用 というわけではありません。

 

また、一般的に注文住宅の本体価格は、総費用の75%ぐらいといわれています。

 

家の本体価格が1,500万円で延床面積が50坪だとすると

1,500万円 ÷ 50坪 = 30万円、坪単価は30万円となります。

 

さらに、家の本体価格が総費用の75%であるという数字を使うと、

1,500万円 ÷ 0.75 = 2,000万円 と総費用が算出でき、

2,000万円で注文住宅が建てられそうだ、と大まかに考えることもできます。

■ Excelを利用する

Excelの関数や計算式を利用し、坪単価や平米単価を計算する方法もあります。坪数を平米(㎡)に換算する場合は、 =坪数*3.30578 と入力することで、坪数を平米に変換することができます。

 

また、平米を坪数に換算する場合は、 =平方メートル*0.3025 と入力することで、平米を坪数に変換することができます。

※「*」マークはエクセルの関数で乗法を示します。

■ Webサイトを活用する

坪単価や平米単価が計算できるWebサイトもあります。価格や土地面積、建物面積を入力して、平米か坪数を選ぶボタンをクリックすると、単価計算が自動でできます。坪数から平米に、平米から坪数へと、単位を変換するサイトもあります。

 

グーグルのアプリには、坪単価や平米単価を計算する電卓もあり、扱いやすいと評判です。

坪単価を調べるときの注意点

 

坪単価を調べるときの注意点は、以下の通りです。注意点をあらかじめ知っておくことが家づくりを進めていく上での強みになります。

 

  • 本体価格と坪単価の関係
  • 施工床面積と延床面積の違い

■ 本体価格と坪単価の関係

注文住宅を建てるときにかかる費用として土地代以外に、本体工事費、別途工事費、諸費用があります。

 

坪単価の計算には、家の本体の工事費用が用いられています。本体工事費には、建物基礎工事や外装工事、内装仕上げ工事、給排水配管といった設備工事費などが含まれています。

 

先ほど、坪単価に坪数をかけて計算される金額は、注文住宅を建てるのに必要な総費用ではない、と説明しましたが、本体価格とは別に、その他の費用として別途工事費(20%程度)と諸費用(5%程度)が発生します。

 

別途工事費とは、既存建物の解体費、エアコンや照明器具の工事費用、電気・ガス・水道などの屋外引き込み工事費用、駐車場や塀といった外構工事費用、各部屋のカーテンなどの工事費用など、生活するために最低限必要な費用のことを表します。

 

諸費用とは、登記に必要なお金、住宅ローンなどの保険料、火災保険料、印紙代などのこと。

 

実はその他の費用を本体価格に含めて、坪単価を計算している場合もあるため、注意が必要です。

 

例えば、家の本体価格が2,000万円で、その他の費用が500万円、延床面積が50坪とします。

A社はその他の費用を本体価格に含めているため、

2,500万円÷50坪=50万円

坪単価が50万となるのに対し、

 

B社は含めていないため、

2,000万円÷50坪=40万円

坪単価は40万となり、一見こちらのほうが安いように思われますが、

その他の費用500万円を別途で請求されることになります。

 

坪単価だけで比べるのではなく、

本体価格に何が含まれているかをしっかりと確認する必要があるでしょう。

■ 施工床面積と延床面積

坪単価を計算するとき、延床面積ではなく施工床面積を使って計算する場合もあります。延床面積とは、建物全体の床面積の合計です。2階建てならば、1階と2階の床面積を合わせたものになるのですが、玄関ポーチ、クローゼット、押し入れ、ベランダ、地下室、吹き抜けなどは含まれません。

 

一方で、施工床面積とは、延床面積には含まれない場所の面積も含めた床面積のことです。通常、工事した場所全ての床面積が含まれるため、延床面積よりも面積は広くなります。

 

例えば家の本体価格が2100万円で、延床面積が30坪、施行床面積が50坪だとしましょう。

2,100万円÷30坪=70万円

2,100万円÷50坪=42万円

 

本体価格を同じにして算出した場合、施工床面積と延床面積、どちらで使って計算するかで、坪単価に大きく差が出ます。

 

坪単価の計算に施工床面積が使われていることや、延床面積と施工床面積の違いを知らずにいると、予算が上がっていくことになりかねません。計算方法で使われている面積が何なのかを住宅会社や工務店に必ず確認しましょう。

坪単価の相場

 

坪単価の相場の差が出る理由として考えられるのは、以下の通りです。

 

  • 地域による違い
  • 住宅構造による違い

 

その他、坪単価に関係する要因として近隣の環境変化や建物のデザインなども相場に影響を与えます。たとえば、同じ大きさの注文住宅でも、吹き抜けや大きなバルコニーなどがあれば、延床面積は狭くなるため、坪単価は高くなります。また、スキップフロアなどのこだわったデザインで複雑な形の注文住宅であれば、家の本体価格が高くなり、坪単価の相場に影響を与えます。

■ 地域による違い

奈良や大阪など、近畿地方の都市の坪単価は以下の通りです。

住宅金融支援機構がまとめた2019年度の「注文住宅の1平方メートル当たりの建築費」を参考に、平均額(万円/㎡)×3.3として1坪当たりの坪単価を計算しました。

 

都市名 坪単価(万円)
奈良  93.06 (28.2×3.3)
大阪  94.71 (28.7×3.3)
京都  95.37 (28.9×3.3)
兵庫  93.72 (28.4×3.3)
滋賀  91.08 (27.6×3.3)

 

たとえば、奈良市の学研奈良登美ヶ丘駅周辺エリアは、マンションや商業施設が立ち並ぶ郊外の「高級住宅地」。大阪メトロ中央線直通の近鉄けいはんな線の終着駅で、大阪市内へのアクセスも良好です。駅周辺にも大型商業施設などがあり、暮らしにも便利な街になっています。人気の住宅地ですが、都市部と比較すると土地の坪単価は低いため、建物にお金をかける傾向があり、こういったところに地域性が現れたりします。

■ 住宅の構造による違い

 

家の本体が鉄筋とコンクリートでできているRC造り(鉄筋コンクリート造り)やプレハブ(鉄骨造り)工法の注文住宅は、資材や人件費の面で木造よりも本体工事費用が高くなることが多いため、坪単価が上昇します。

 

国税庁の令和2年度分「地域別・構造別の工事費用表(1㎡当たり)を参考に坪単価(×3.3)を計算すると、木造住宅は564,300円、RC造りは838,200円、鉄骨造りは801,900円となりました。

まとめ

坪単価の計算方法は単純ですが、計算式の項目にどのような費用を含めるか、含めないかは決まっておらず、定義もありません。注文住宅の坪単価の計算方法が一律で決まっていないのが実情です。

 

奈良で注文住宅を建てることを検討している方は、住宅会社や工務店に坪単価の計算方法について詳しく聞いてみましょう。奈良で工務店をお探しの方は、吉野杉を使った家づくりに定評がある、イムラにご相談ください。

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