住宅ローンとは
住宅ローンとは、その名の通り住宅を購入するために利用するローンです。ローンの用途は住宅用の土地や建物の購入に限られており、その他の用途には利用できません。
また、住宅を購入した後に途中から住宅ローンを組むこともできないため、必ず住宅購入時にローンの申し込みを行う必要があります。
住宅ローンを利用できるのは、購入する住宅や土地の所有者となる方です。加えて、所有者の配偶者、親、子、祖父母も、所有者になる方が建物や土地の共有名義人である場合に限り、住宅ローンの共有名義人になれます。
住宅ローンの利用額の目安は、一般的に年収の5倍以内とされています。住宅ローンを組む際には、住宅取得金額総額から自己資金（頭金）を引いた額が借入金額になることを理解して、購入可能な物件を探しましょう。
頭金の額は多ければ多いほど住宅ローンの借入額を減らせます。とはいえ、安易に頭金を増やしすぎないよう注意が必要です。購入後の生活をひっ迫させてしまう可能性があるからです。
住宅ローンを組む目安
住宅ローンの借入額は、一般的に年収の5倍以内が目安とされています。例えば、年収500万の場合は2500万円、600万なら3000万円が目安です。
年収の5倍以内であれば、家計への圧迫も少なく、急な出費があっても対応できるだけの返済額と考えられています。しかしこれはあくまでも目安であり、万人にあてはまるものではない点に注意しましょう。
年収が同じ500万円でも、子どもが2人いる家庭と夫婦2人だけの家庭では毎月の支出額が異なります。住宅ローン以外のローンがある方の場合、年収の5倍を目安にすると毎月の支払いが大変になってしまうこともあるでしょう。
住宅の購入金額＝「頭金+住宅ローン借入金」
住宅の購入金額は、「頭金と住宅ローンの借入金額を加えた額」になります。年収500万円の方が300万円を頭金とした場合、頭金の300万円と年収の5倍の2500万円を加えた2800万円が購入できる物件の金額の目安です。
ただし、住宅ローンの借入額は金融機関の審査によって変わることがあります。審査では借入者の年齢や勤務状態、年収などを見て借入可能額が決まるため、自分が希望した金額を借り入れできるとは限りません。
現在の世帯収入や既存のローン、家族のライフイベント、毎月の支出を把握したうえで、支払いに無理のない金額で購入物件を検討する必要があります。
「生活予備資金」を手元に残すことが重要
生活予備資金とは、急な出費や収入の減少があった場合にでも問題なく暮らせるよう、備えておく資金（貯蓄）のことを指します。
住宅を購入する際、なるべくローンを減らしたいからと貯蓄すべてを頭金に回すことは避けましょう。
生活予備資金まで頭金にして住宅を購入した場合、突発的な事故・病気で収入が下がった時にローンを支払えなくなってしまう可能性があります。さらにはローンの支払いだけでなく、子供の学費や日々の生活費も圧迫されて、家族の生活が危うくなってしまうこともあるのです。これら家計のリスクへの備えとして、生活予備資金を残しつつ頭金を確保しましょう。頭金は、物件価格の1割～2割が目安です。
また、住宅購入時には頭金以外に登記費用や・火災保険料・引っ越し代がかかるケースがほとんどです。契約時には収入印紙を購入する必要もあり、住宅そのものの購入以外にも諸費用を現金で拠出する必要があります。それらも加味して生活予備資金を残しておくと安心です。生活予備資金として、会社員の場合は生活費の3～6ヵ月分を、自営業者は6～9ヵ月分は残しておくことをおすすめします。
頭金を用意する場合は、家計におけるリスクマネジメントの一環として、生活予備資金を用意しましょう。
住宅ローン借入金＝返済可能な額
住宅ローンの借入金額とは、返済可能な額と言い換えることができます。住宅ローンを利用する際、借入限度額いっぱいまで借り入れしてしまうと、毎月の返済に無理が生じ家計が破綻してしまう可能性があります。
住宅ローン以外の毎月の出費と収入を突き合わせて、借入金額は確実に返済できる額に設定しましょう。住宅ローンの借入金をいくらにするのか迷ったときには、年収や現在の家賃から考えると返済可能な額を算出しやすいです。
年収から考える
住宅ローンの借入総額は、年収の5倍が目安です。これの他に、「年間の返済額を年収の25％」を目安にする方法もあります。年収の5倍で考えるよりも無理のない返済が可能です。年収と返済負担率別の借入額の目安については、次の表を参考にしてください。
| 年収（税込） | 返済負担率 | |
| 20％ | 25％ | |
| 300万円 | 1633万円 | 2041万円 |
| 400万円 | 2175万円 | 2720万円 |
| 500万円 | 2721万円 | 3402万円 |
| 600万円 | 3266万円 | 4082万円 |
| 700万円 | 3810万円 | 4762万円 |
| 800万円 | 4354万円 | 5443万円 |
※返済負担率（年間返済額の年収に占める割合）を20％と25％で試算。元利金等35年返済、年利1.5％、ボーナス返済なしで試算
上表は返済期間を35年としています。ローンの返済期間が変われば、借入総額も変わる点に注意しましょう。また、ローン利用時の審査内容は金融機関によって異なります。そのため、金融機関によって借入可能額や借入期間に違いが生じることもあります。
複数の金融機関に相談し、納得できる金融機関の住宅ローンを利用するといいでしょう。
現在の家賃から考える
現在の家賃額から、毎月の返済額、借入可能額を考える方法もあります。毎月の返済額と現在の家賃が同じなら、家計の計算もわかりやすくなります。
| 月々の家賃（＝返済額） | 借入可能額 |
| 35年 | |
| 8万円 | 2612万円 |
| 9万円 | 2939万年 |
| 10万円 | 3266万円 |
※住宅ローン金利1.5％、元利均等、ボーナス返済なしで試算
例えば、毎月の家賃が8万円で、ローンの返済額も月8万にする場合、返済期間が35年では借入可能額は2612万円です。
毎月の返済額から借入可能額を考える場合、無理のない返済額は月5～10万円が目安です。購入する物件がマンションの場合、ローンの返済以外に毎月の管理費等も発生するため、「家賃＝毎月のローンの返済額」とすると、想定よりも支出が多くなります。
戸建ての場合、マンションのように管理費等はかかりません。毎月の支払はローンの元金と金利のみとなります。
毎月の家賃と同額の返済額にする場合は、ローン以外に物件にかかる費用がないか確認のうえ試算しましょう。
繰り上げ返済も考えておく
住宅ローンの利用中に、家計にゆとりが出た際は繰り上げ返済でローンにかかる負担を軽減できます。
繰り上げ返済とは本来の返済とは別に返済を行うことです。繰り上げ返済には、次の2種類があります。
- 返済期間短縮型
- 返済額軽減型
繰り上げ返済をすると、返済額は元金の返済に充当されるため、以降支払う利息が軽減されます。返済期間短縮型では、毎月の返済額を変えず、元金が減少した分返済期間が短縮されます。
返済額軽減型では、返済期間はそのままに、毎月の返済額を減らすことができます。
繰り上げ返済は、生活予備資金を使うのではく、あくまでも資金にゆとりがでた際に行いましょう。繰り上げ返済の額は無理のない範囲にとどめることが重要です。
返済期間短縮型
返済期間短縮型の繰り上げ返済では、繰り上げ返済の額を元金の返済に充当することで毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮できます。
- 元金を返済するので利息が軽減される
- 返済期間が短縮され予定よりも早く完済できる
- 利息軽減効果は返済額軽減型よりも大きい
繰り上げ返済の時期が早いほど、支払う利息が軽減されるため、なるべく早く住宅ローンを完済したい方に向いています。資金にゆとりが出るたびに、完済まで何度も返済期間短縮型の繰り上げ返済を繰り返し、早々に住宅ローンを完済する方もいます。
返済額軽減型
返済額軽減型では、繰り上げ返済の額を元金の返済に充当することで、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らせます。
- 毎月の返済額が減るので家計の負担が軽減される
- 教育資金がかかる、収入が減少したなどの場合でも無理なく返済できる
- 家計の安定に効果的
返済額軽減型は、返済期間短縮が頼りも利息軽減効果は低いです。しかし、これから教育資金が必要になる方や、世帯収入が減少する見込みの方は、毎月の返済額を減らして家計への負担を軽減できるためおすすめです。
金利について理解しておく
ローンを利用する前に、金利について理解しておきましょう。住宅ローンの返済額には、必ず金利が含まれます。金利には次の3種類があり、それぞれに特徴が異なるため注意が必要です。
- 固定金利型
借入期間中の金利が固定されるタイプです。借り入れから完済まで返済額が変わりません。
- 変動金利型
通常半年ごとに金利が見直され、都度変更される可能性のある金利です。返済額は5年ごとに見直されます。
- 固定金利選択型
借入れ当初から一定の期間（5年、10年、15年など）の金利が固定されます。固定期間終了後は、変動金利型や固定金利選択型から金利タイプを選べます。
住宅ローンの金利のタイプには、全期間金利が固定される固定金利型と、半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が見直される変動金利型、返済当初の一定期間のみ金利が肯定される固定金利選択型があります。
3つのうちのどれが有利と言い切ることはできません。家計の状況を鑑みつつ、自分に合った金利タイプを選びましょう。
固定金利型は借入れ当初から完済まで毎月の返済額が一定になるため、マネープランが立てやすいでしょう。完済までのマネープランをしっかりと立てておきたい方にむいています。
変動金利型は、通常固定金利型や固定金利選択型に比べ金利が低く設定されているため、金利を含めた返済総額が固定金利型や固定金利選択型よりも少なくなります。なるべく支払総額を少なくしたい方に向いていますが、金利が急激に上がった場合には返済額も上がるなどのリスクもあります。
固定金利選択型は当初数年程度の金利が固定され、さらに固定金利型よりも金利が低い傾向にあるため、支払額を抑えながら安定した家計を実現したい方に向いています。固定金利の期間が終わった後に再度金利タイプを選択できるため、金利情勢や家計にあった選択をしやすいのが特徴です。
住宅ローンの返済額を計算するには
住宅ローンを借りる前に、自分で住宅ローンの返済額をシミュレートしておくと、ローンの契約までスムーズに進みます。住宅ローンの返済額の試算には、シミュレーターを使用しましょう。
住宅ローンのシミュレーターは、各金融機関等がWebサイト上に設置しています。シミュレーターを使うことで、いつでも簡単に住宅ローンの支払額をチェックできます。モデルハウスやモデルルームで物件の価格を聞き、その場で支払シミュレーションを行うことも可能です。
ただし、住宅ローンシミュレーターはあくまで概算額しか算出できません。シミュレーターの結果は参考程度に考え、詳細は各金融機関に聞きましょう。
- 借入希望金額で返済額を試算
- 年収から借入可能額を試算
これらのサイトを利用してシミュレーションをしておくことで、住宅購入後の生活が想像しやすくなります。頭金をいくらにすれば毎月の返済がいくらになる、毎月の返済額を増やせば借入期間を短くできる、借入総額を変えた場合はどうなるのかなど、さまざまなケースでシミュレートしておきましょう。
住宅の購入を考え始めたら、まずはシミュレーターで住宅購入後の家計を計算し、生活を想像してみます。シミュレーション結果は、家族が無理なく生活できる価格の物件を探すのにも役立ちます。
まとめ
住宅の購入を考え始めたら、家計の計算とあわせて住宅ローンの毎月の返済額についても試算しましょう。また、自分の場合はどのくらい借りられるのかを知っておくことも重要です。返済に無理が出ないよう、ゆとりのある返済計画を立てる必要があります。
まずは各種シミュレーターで、借入可能額や毎月の返済額を計算してみましょう。
イムラは奈良・大阪でお家づくりを行っている工務店です。建替えや新築、またリノベーションについてのご相談を承っております。また住宅ローンのご相談についても承っており、無料でファイナンシャル・プランニングの専門家をご紹介することもできます。一度、お近くの展示場にて吉野杉の香りとあたたかみをご体感ください。みなさまのご来場を心よりお待ちしております。
