築50年以上の住宅はリノベーションできる？
築50年以上の住宅をリノベーションして住めるか否かはケースバイケースです。たとえば住宅の状態を判断する基準の1つに、法定耐用年数があげられます。法定耐用年数とは、新築時から修繕しつつ通常の方法で使用すれば、問題なく使い続けられるであろうと想定される年数のことです。
法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造や鉄筋コンクリート造では、それぞれ下記の通りです。
【建物の法定耐用年数】
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出典：国税庁 確定申告書等作成コーナー「耐用年数（建物／建物附属設備）
築50年以上の住宅は、鉄筋コンクリート造であっても法定耐用年数を超えています。しかし、築50年以上経っていても、必ずしも住めなくなるとは限りません。
法定耐用年数は、あくまでおよその数字であり、税務上の目安として活用されています。建物そのものの寿命と法定耐用年数は異なり、築50年以上の住宅でもリノベーションして住み続けられる可能性があります。
リノベーションできるか否かは、実際の住宅の状態を見て判断することが大切です。正確に判断するために、住宅を確認するときは経験豊富な工務店など、信頼できるプロに相談することをおすすめします。
築50年以上の住宅をリノベーションするメリット
長年、生活してきた住宅を建て替えるのではなく、リノベーションして住み続けることも1つの方法です。リノベーションには、建て替えにないメリットが複数あります。
築50年以上の古い住宅を建て替えず、あえてリノベーションする主なメリットとして、下記の4つがあげられます。
（1）風情ある日本家屋の雰囲気を残せる
リノベーションは、元の建物のデザインや間取りを生かすことができます。築50年以上の住宅は、昔ながらの外観や内装が魅力です。すべて新しいデザインに変えるのではなく、あえて一部を残して風情ある日本家屋の雰囲気を楽しむ選択肢もあります。
たとえば内装は最新式で使い勝手を良くしつつ、歴史ある瓦屋根や外壁の質感を残すことができます。内装も大きな梁をあえて目立たせたり、古い建具を加工したりするなど、雰囲気を残しつつデザインに生かす方法はさまざまです。
（2）愛着のある思い出の場所を残せる
リノベーションする建物が家族で住み続けてきた住宅の場合、思い出の場所を残せる点も大きなメリットです。愛着のある家でも、築50年以上が経てば戸の建付けが悪くなったり設備が古くなったりと住みにくさを感じるようになります。リノベーションは全面のみならず範囲を絞って必要な工事のみも行えるため、思い出の場所を可能な限り残すこともできます。
（3）建て替えが困難な立地でもリノベーションできる
リノベーションは、建て替えが困難な立地の住宅にもおすすめです。建物の建て替えに関する法律は、時代とともに変化しています。建築当時は問題なかった土地が、現代の建築基準法では新築工事ができなくなっていることもあります。建て替えが困難な立地の住宅でも、リノベーションならできることもあります。構造によっては間取り変更もできるため、新築に近い最新の設備を導入した住宅を手に入れられます。
（4）建て替えよりも費用が抑えられる可能性がある
場合によっては、建て替えよりも工事費用を抑えられる点がリノベーションを選択するメリットです。建て替えの場合、新しい建物の建築にかかる費用の他に、既存の建物をすべて撤去するための費用もかかります。リノベーションは、老朽化したキッチンなど必要な範囲のみを工事するため、解体・撤去にかかる費用を抑えられます。
ただし、状況によってはリノベーションのほうが、費用が高くなる可能性もある点に注意しましょう。修繕の必要な部分が想定よりも多い場合は、建て替えよりもかえって費用がかかることがあります。
築50年以上の住宅のリノベーションが失敗する2つの原因
リノベーションは経年劣化した設備を交換するのみならず、古い住宅に新しい価値を与えてくれます。しかし、リスクやデメリットを十分に理解しない状態で工事を進め、失敗してしまうケースも少なくありません。
リノベーションしてから後悔してしまう主な原因として、2つの失敗例を紹介します。
（1）中古物件を購入してリノベーションを行った
1つ目の原因は、築50年以上の中古物件を購入してからリノベーションを行うことです。中古物件は、前のオーナーがどのような住み方やメンテナンスをしていたのか分からない状態で購入します。購入後に、床下の腐食やシロアリ被害など初めて重大な瑕疵に気付くことも珍しくありません。修繕など必要な工事の費用がかさめば、新築よりも総費用が高くなってしまいます。これらを防ぐためには、インスペクションといって、事前に中古住宅の現状を専門家に診断してもらうことで、建物に潜むリスクや劣化についてある程度評価を受けることができます。不動産業者にはインスペクションをするかどうか告知義務がありますので、懸念事項があるなら、売買契約締結前にインスペクションを実施することをおすすめします。あえて築50年以上の建物を買い取り、そこに長い期間住もうとする場合は、ほぼ必須だとお考えください。
（2）間取りを全く変えずにリノベーションを行った
2つ目の原因は、間取りを変更せず内装や設備の交換のみでリノベーションを終えることです。50年以上前の間取りともなれば、現代のライフスタイルと必ずしも合うとは限りません。打ち合わせの段階では問題ないと思っていても、いざ住んでみると生活動線や部屋の広さに不便さを感じることがあります。リノベーションをするときは、ライフスタイルに合った間取りへの変更も検討しましょう。
築50年以上の住宅のリノベーションで失敗を防ぐ3つのポイント
失敗を防ぐために、築50年以上の住宅をリノベーションするときは、あらかじめ注意点や対処法を押さえておくことが大切です。注意点や事前に対処すべきポイントをあらかじめ理解しておくことで、多くの人が陥りやすい失敗を防ぎやすくなります。
築50年以上の古い住宅をリノベーションする場合のポイントを、3つ紹介します。
耐震性を確認してからリノベーションを実施するべきか判断する
リノベーションを検討するときの判断要素の1つが、建物の耐震性です。築50年以上の住宅は、1981年以前の旧耐震基準をもとに建てられています。新耐震基準を満たしていない可能性が高く、設備交換や間取り変更などのリノベーションの他に耐震補強工事が必要かどうかも検討されたほうが良いでしょう。
建物の耐震性確認は、ホームインスペクション（住宅診断）の専門家やリフォーム会社に依頼できます。自治体によっては、耐震診断や耐震補強工事に補助金制度を設けている場合もあります。応募要件や助成内容が自治体ごとに異なるため、工事費用の負担軽減を希望する方は事前に問い合わせましょう。
住宅の断熱性・気密性を高める
リノベーション後の建物の快適性を高めるためには、断熱性・気密性も重視すべきです。築50年以上の建物は断熱性や気密性の機能が低下している可能性が高く、夏や冬の室内環境に大きく影響します。
断熱性・気密性が低いと夏は暑く冬は寒いことに加えて、冷暖房費がかさみます。快適に、かつお得に暮らすために、断熱性・気密性などの性能向上も考慮したリノベーションがおすすめです。
断熱性や気密性を向上させるための工事方法は、さまざまです。既存の壁や窓枠を生かして新たに設置する方法など、中には低価格や短時間で対処できる方法もあります。予算や目的に応じて、最適な工事方法で断熱性・気密性を高めることが重要です。
住宅の配管・配線を新しくする
リノベーションを機に、住宅の配管・配線を新しいものに交換することもおすすめです。配管・配線は使用頻度が高く、築50年以上ともなれば劣化が推測されます。使用方法によっては30年程度で水漏れを起こすリスクもあるため、リノベーションで壁や床の建材を剥がすときに配管・配線も交換しましょう。
リノベーション後も配管・配線は交換できますが、再度建材を剥がさなくてはならない場合もあり、容易とは言えません。新たに工事費用が生じることを考えると、配管・配線はリノベーション時にあわせて交換しておくほうが効率的です。
まとめ
築50年以上のような古い住宅のリノベーションを実施する場合は、いくつかの注意点があります。中古物件を購入してリノベーションする場合は、物件購入費用とリノベーション費用を合算すると、新築で家を建てる場合よりも高額化することもしばしばあります。古い住宅をリノベーションするメリットは、費用面よりも「思い出の場所を残せる」「風情のある日本家屋の雰囲気が残せる」という面が大きいです。
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